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險(xiǎn)資養(yǎng)老社區(qū)部分項(xiàng)目入住率超80%實(shí)現(xiàn)盈利，區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯
“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這種冰火兩重天的格局下，再貸款、REITs評(píng)估、銀行授信等，要先看入住率和盈利情況。”某股份行養(yǎng)老金融部負(fù)責(zé)人對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱，若項(xiàng)目無法展示可驗(yàn)證現(xiàn)金流模型，便很難獲得低成本資金。而業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)是，入住率大于60%才有望盈虧平衡。
據(jù)民政部、全國(guó)老齡辦于2025年7月發(fā)布的《2024年度國(guó)家老齡事業(yè)發(fā)展公報(bào)》統(tǒng)計(jì)，截至2024年末，全國(guó)注冊(cè)登記養(yǎng)老機(jī)構(gòu)4.0萬個(gè)，床位507.7萬張（護(hù)理型床位占65.7%），年末在院230.7萬人，整體入住率45.4%。
不過，險(xiǎn)資頭部企業(yè)的部分養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目入住率已經(jīng)達(dá)到上述60%的盈虧平衡線。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者了解，包括大家保險(xiǎn)、泰康保險(xiǎn)集團(tuán)、中國(guó)太保、中國(guó)太平、中國(guó)平安等險(xiǎn)企紛紛布局養(yǎng)老社區(qū)，其中部分項(xiàng)目的入住率已超過80%，且已進(jìn)入盈利期。
具體看來，靜安城心社區(qū)是大家保險(xiǎn)在上海落地的首個(gè)城心養(yǎng)老社區(qū)，該養(yǎng)老社區(qū)于9月底開業(yè)，截止目前床位預(yù)訂率已超80%。該機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，大家保險(xiǎn)在全國(guó)范圍內(nèi)的16家城心社區(qū)平均入住率80%。其中北京市朝陽區(qū)的項(xiàng)目入住率高達(dá)95%，憑借入住率的快速提升，該項(xiàng)目在2023年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)正。
同樣，泰康保險(xiǎn)投資建設(shè)的上海部分養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目也因入住率增長(zhǎng)，而早于預(yù)期實(shí)現(xiàn)盈利；以及，中國(guó)太保旗下高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)太保家園，截至2025年上半年已有10個(gè)投入運(yùn)營(yíng)，其中，南京、上海普陀兩家社區(qū)入住率超90%。
區(qū)位優(yōu)勢(shì)被相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人視為入住率提升的關(guān)鍵。該人士稱，“重資產(chǎn)”模式下，險(xiǎn)企自主投資、開發(fā)并運(yùn)營(yíng)社區(qū)，回報(bào)周期雖長(zhǎng)，卻利于品質(zhì)統(tǒng)一與品牌沉淀；以租賃為主的“輕資產(chǎn)”則大幅壓縮前期投入，聚焦“重服務(wù)”輸出。眼下，險(xiǎn)資正以“輕重并舉”策略搶占地鐵沿線的市區(qū)稀缺地塊，用區(qū)位換流量，用流量換融資。
多家險(xiǎn)企養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人也提到，隨著行業(yè)盈利分化，未來將主要投資盈利數(shù)據(jù)可驗(yàn)證、擴(kuò)張路徑可模型化的標(biāo)的，同時(shí)探索REITs等退出渠道，形成“投資-運(yùn)營(yíng)-退出”閉環(huán)。
不過目前，首批險(xiǎn)資養(yǎng)老REITs仍處于試點(diǎn)籌備階段。中航基金研究稱，早在2024年7月，REITs項(xiàng)目進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行，并首次將養(yǎng)老設(shè)施項(xiàng)目納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍。此后，行業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、標(biāo)準(zhǔn)磨合。但對(duì)比消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等REITs產(chǎn)品的快速上市，養(yǎng)老設(shè)施REITs的滯后性也凸顯了其特殊性。
“預(yù)計(jì)五到十年后，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)規(guī)模或達(dá)20萬億元。”大家健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理公司負(fù)責(zé)人楊寬認(rèn)為，行業(yè)將從“跑馬圈地”轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，在盈利模型驗(yàn)證與結(jié)構(gòu)性矛盾破解的雙重壓力下，行業(yè)或?qū)⒂瓉硇乱惠喯磁?具備穩(wěn)定現(xiàn)金流模型和區(qū)域資源整合能力的企業(yè)將勝出。(本文來自第一財(cái)經(jīng))
